Abandon ou décès du locataire d'une HLM : que devient le logement social ?

Vous êtes proche d’un locataire d’une HLM qui vient de décéder ou d’abandonner son logement social ? Dans ces cas de figure, vous vous demandez si le bail est automatiquement résilié ou s’il existe une possibilité de bénéficier de droits sur ce logement. Découvrez quelles sont les personnes à qui le bail peut être transmis en cas de décès ou d’abandon du locataire, et sous quelles conditions.

Logement social et décès du locataire d’une HLM : comment ça se passe ?

Lorsqu’un locataire d’un logement HLM décède, la situation est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les relations entre bailleurs et locataires.

Qui bénéficie de la poursuite automatique du bail ?

Lorsque le locataire d’une HLM décède, les proches du défunt peuvent continuer à profiter du logement social. En effet, le bail est reconduit de manière automatique au bénéfice :

• de l’époux ;
• ou du partenaire de Pacs, à condition que ce dernier ait son nom inscrit sur le bail ou qu’il ait, avant le décès, engagé les démarches pour devenir cotitulaire du bail ;
• ou du concubin, à condition qu’il soit cotitulaire du bail.

Si l’époux, le partenaire cotitulaire du bail ou le concubin cotitulaire du bail ne souhaitent pas bénéficier de la poursuite automatique du bail, ils peuvent déposer un préavis auprès du bailleur.

Qui peut demander le transfert de bail social après décès du locataire ?

En cas de dépôt de préavis de la part des personnes citées plus haut, d’autres personnes sont alors autorisées à effectuer une demande de transfert de bail du logement social :

• le partenaire de Pacs non cotitulaire du bail et qui n’avait pas engagé les démarches pour le devenir ;
• le concubin notoire non-cotitulaire du bail ;
• l’ascendant qui occupait les lieux depuis au moins un an au moment du décès du locataire de la HLM ;
• une personne à charge qui occupait les lieux depuis au moins un an au moment du décès du locataire de la HLM. Il peut s’agir par exemple d’une personne âgée de plus de 65 ans ;
• un descendant qui occupait les lieux depuis au moins un an au moment du décès du locataire de la HLM. Il devra justifier d’un montant de revenus inférieur ou égal au montant maximal prévu pour l’attribution du logement social.

En cas de demandes multiples, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend la HLM devra déterminer, au regard des intérêts de chacun, quel demandeur bénéficiera du transfert de bail.

Que se passe-t-il en cas d’absence de demande de transfert de bail ?

Lorsque les personnes bénéficiant de la poursuite automatique du bail posent leur préavis et qu’aucune demande de transfert de bail n’est formulée, alors le bail est résilié automatiquement. La cause de la résiliation est le décès du locataire du logement social.

Il faudra donc réaliser un état des lieux avec le bailleur, restituer les clés et payer les éventuels loyers dus jusqu’à la fin effective du contrat.

Abandon du logement social par le locataire

Qu’est-ce qu’un abandon de logement ?

Lorsqu’un locataire d’une HLM abandonne son logement social, l’abandon est entendu comme un départ brusque, définitif et imprévisible.

Quels sont les cas d’abandon de logement social ?

Le logement social est considéré comme abandonné dans deux cas bien précis :

• le départ brusque et imprévisible du locataire : le départ a été décidé de manière unilatérale, sans en informer au préalable les autres personnes habitant le logement. C’est notamment le cas lorsqu’une personne quitte la HLM sans prévenir son concubin ;
• le départ du locataire pour des raisons de santé : en raison de son état de santé, le locataire du logement social n’a d’autre choix que de quitter le logement.

Le bail se poursuit-il automatiquement après abandon d’une HLM ?

En cas d’abandon d’une HLM pour les raisons évoquées plus haut, certaines personnes sont autorisées à rester dans les lieux et à bénéficier de la poursuite automatique du bail :

• l’époux ;
• le partenaire de Pacs cotitulaire du bail et ayant engagé avant l’abandon les démarches permettant de le devenir ;
• le concubin cotitulaire du bail.

Ces personnes sont en droit de refuser la poursuite du bail. Dans ce cas, elles déposent un préavis auprès du bailleur social.

Quels sont les cas de transfert de bail après abandon d’un logement social ?

Si les personnes autorisées à bénéficier de la poursuite automatique du bail refusent cette dernière en déposant leur préavis, d’autres personnes sont en droit de demander le transfert du bail :

• le partenaire de Pacs qui n’est pas cotitulaire du bail et qui n’avait pas entamé les démarches pour devenir cotitulaire ;
• le concubin notoire qui n’est pas cotitulaire du bail ;
• l’ascendant qui vivait dans la HLM depuis au moins un an au moment de l’abandon du logement ;
• une personne à charge qui vivait dans la HLM depuis au moins un an au moment de l’abandon du logement. Il peut s’agir par exemple d’une personne handicapée ;
• un descendant qui vivait dans la HLM depuis au moins un an au moment de l’abandon du logement. L’une des conditions à remplir est celle du montant des revenus. Ce dernier ne doit pas dépasser le montant maximal autorisé pour l’attribution du logement social.

Lorsque plusieurs personnes effectuent une demande de transfert, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend la HLM est chargé de trancher la question au regard des intérêts de chacun.

Abandon de logement social et absence de transfert de bail : que se passe-t-il ?

Si aucune demande de poursuite automatique ou de transfert de bail du logement social n’est faite, alors le bail est résilié automatiquement. La cause de la résiliation est l’abandon du logement social par le locataire de la HLM.