Assurance habitation et copropriété : obligations spécifiques et démarches à ne pas négliger

Vivre en copropriété implique une responsabilité partagée envers les biens et les personnes, que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou simple locataire. L’assurance habitation, en couvrant les risques comme les dégâts des eaux, les incendies ou les actes de vandalisme, protège non seulement votre logement, mais aussi les parties communes et vos voisins. Quels sont les risques couverts, les garanties incontournables et les spécificités liées à la copropriété ? Découvrons ensemble comment choisir la bonne formule, quels justificatifs fournir au syndic et quelles démarches effectuer pour être en règle et serein au quotidien.

Bien comprendre la copropriété pour bien s’assurer

La copropriété fait référence aux bâtiments qui sont divisés en plusieurs logements, comme les immeubles avec plusieurs appartements. Cependant, elle peut aussi concerner des logements distincts au sein d’une maison individuelle, par exemple.

Dans une copropriété, on distingue les parties communes des parties privatives. Les premières sont celles utilisées par tous les habitants du bâtiment (escaliers, couloirs, hall d’entrée local à poubelles, etc.), tandis que les secondes désignent les logements eux-mêmes.

L’assurance habitation est-elle obligatoire en copropriété ?

La réponse est oui. Toute personne vivant en copropriété, que celle-ci soit propriétaire ou locataire, se doit de souscrire au moins une assurance responsabilité civile habitation. Celle-ci se limite à la protection et l’indemnisation envers les tiers, la copropriété et les locataires (pour les propriétaires loueurs). Il est bon de rappeler que le syndic est également obligé de souscrire une garantie responsabilité civile collective, dans le but de protéger les tiers dans les parties communes.

Bon à savoir : les logements saisonniers, les sous-locations, les logements-foyers ou encore les résidences autonomies ne sont pas concernés par cette obligation. Cela prévaut pour les logements sous convention avec l’État selon les conditions d’occupation et les modalités d’attribution ainsi que pour les logements de fonction.

Quel est le coût d’une assurance habitation en copropriété ?

Le prix d’une assurance habitation en copropriété varie en fonction :

• du nombre de copropriétaires ;
• de la surface totale du bâtiment ;
• des équipements divers (caves, garage à vélo, etc.)
• de la fréquence des sinistres (généralement, les assureurs remontent sur les trois dernières années).

En moyenne, il faut compter entre 150 et 400 euros par an en fonction du logement. Pour rappel, avec les nombreuses catastrophes naturelles observées ces dernières années, la surprime CAT NAT (catastrophe naturelle) est passée à 20 % au 1er janvier 2025, engendrant une hausse de 7 % sur les primes d’assurance.

Que couvre l’assurance habitation en copropriété ?

On distingue l’assurance habitation pour les espaces partagés (souscrite par le syndic) et celle pour les espaces privés (souscrite par les propriétaires ou locataires). Les deux, bien qu’ayant un rôle différent, se complètent pour former une protection globale.

L’assurance habitation en copropriété pour les parties communes

La garantie responsabilité civile d’un logement en copropriété devient obligatoire depuis le 24 mars 2014, par l’article 9-1 de la loi Alur. En effet, elle doit être souscrite par le syndic et a pour but de couvrir les éventuels dommages causés par un sinistre survenu dans la totalité des parties communes du bâtiment. Cependant, dans les faits, elle est supportée par les copropriétaires (propriétaires ou locataires), puisqu’elle est directement intégrée dans les charges mensuelles.

Bon à savoir : plus le logement en copropriété est grand, plus les charges sont élevées et plus le propriétaire contribue aux charges de l’immeuble. C’est ce que l’on appelle les tantièmes.

L’assurance habitation en copropriété pour les parties privatives

Tout propriétaire ou locataire occupant un logement au sein d’une copropriété doit souscrire une assurance habitation. Cela est d’ailleurs inscrit dans le règlement de copropriété. La garantie responsabilité civile est le contrat de base qui prend en charge les dégâts causés par un sinistre provenant de l’habitation privative du souscripteur et s’étendant jusqu’aux parties communes ou à d’autres habitations privatives. Elle intervient pour la prise en charge des réparations des dégâts subis par les tiers et les parties communes du bâtiment.

Bon à savoir : les propriétaires non-occupants, louant ou prêtant leur bien en copropriété, doivent obligatoirement souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Celle-ci vient protéger le souscripteur en cas de dégât subi par un tiers, mais aussi le mobilier du logement, dans le cadre d’une location meublée. Les garanties sont plus étendues que pour une assurance logement classique.

En cas de sinistre : qui paye quoi ?

Lorsqu’un incident est observé dans les parties communes, c’est l’assurance habitation du syndic qui est sollicitée. Lorsqu’un dégât a lieu dans un logement privatif, alors c’est l’assurance habitation de l’habitant qui intervient pour la prise en charge. Enfin, lorsqu’un dégât touche tant les parties communes que les logements privatifs, il conviendra de définir l’origine et l’étendue du sinistre. Dans ce cas, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) peut intervenir pour encadrer la répartition des torts.

Bon à savoir : réaliser des photographies des dégâts pour constituer des preuves et documenter les sinistres avec précision permet d’éviter les ambiguïtés et surtout d’engager la responsabilité du bon assureur. La souscription en amont d’une garantie de protection juridique peut être salvatrice dans certains cas.

Assurance habitation en copropriété : les garanties recommandées

Vous l’aurez compris, l’assurance Responsabilité civile est obligatoire pour couvrir les dommages au tiers en copropriété. Cependant, elle ne couvre pas le souscripteur. Il est donc possible d’augmenter la couverture du contrat d’assurance en souscrivant à des garanties complémentaires. Par exemple, il est possible d’opter pour une assurance incendie ou encore pour une protection en cas de dégât des eaux.

Bon à savoir : près de 60 % des sinistres en copropriétés sont représentés par les dégâts des eaux, contre 15 à 20 % pour les incendies.

En personnalisant son contrat d’assurance habitation en copropriété, l’habitant se protège en cas de sinistre. C’est pourquoi de plus en plus de propriétaires ou locataires en copropriété optent pour une assurance multirisque habitation, qui englobe toutes les garanties : obligatoires, recommandées, mais aussi certaines options complémentaires.

Comment bien choisir son assurance habitation pour une copropriété ?

Comme pour tout contrat d’assurance, il convient de comparer les offres du marché. De nombreux assureurs proposent désormais une simulation en ligne, permettant d’obtenir un devis d’assurance habitation personnalisé pour protéger un bien immobilier en copropriété.

Il va sans dire qu’il est important de vérifier plusieurs points importants, à savoir :

• les garanties proposées par l’organisme (prenez soin de lire les petites lignes du contrat, notamment sur les dégâts des eaux, l’incendie ou le vandalisme) ;
• le montant des franchises ;
• les plafonds d’indemnisation ;
• les exclusions de garantie.

Adaptez votre contrat à votre usage : propriétaire occupant, bailleur ou copropriétaire non-occupant, vos besoins diffèrent. N’oubliez pas de déclarer les installations et les équipements de votre logement (comme les pergolas, du mobilier de jardin sur la terrasse, etc.). Cela dans le but d’obtenir une meilleure indemnisation en cas de sinistre.