Dégradations dans un logement : propriétaire ou locataire, qui est responsable ?

Vétusté et détérioration naturelle, manque d’entretien de la part du locataire, cambriolage, ou encore cas de force majeure… Selon la cause des dégradations dans un logement, le locataire ou le propriétaire est porté responsable. Alors, qui doit payer pour les dégradations dans un logement loué ? On fait le point.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Le manque d’entretien d’un logement loué est à facturer au locataire. Les négligences du locataire peuvent entraîner les détériorations suivantes :

• trous dans les murs ;
• parquet abîmé ;
• moquette tâchée ou brûlée, etc.

Pendant la durée de son bail, le locataire est aussi responsable des détériorations causées par ses invités, son sous-locataire ou tout artisan effectuant des travaux dans le bien loué à sa demande.

Pour ce type de dégradations dans un logement, le locataire peut effectuer les réparations pendant son bail, à sa charge. S’il ne le fait pas, le propriétaire est en droit de ne pas lui rendre sa caution afin de couvrir les frais des travaux de remise en état.

Bon à savoir : L’assurance habitation du locataire permet de couvrir certains risques locatifs. C’est notamment le cas pour un dégât des eaux ou pour un incendie. Les autres dégradations locatives sont à la charge personnelle du locataire.

Quelles réparations sont de la responsabilité du propriétaire ?

Le locataire n’est pas responsable des réparations de toutes les dégradations du bien loué. Ainsi, en cas d’usure naturelle ou de vétusté, le paiement des travaux incombe au propriétaire. C’est notamment le cas pour des peintures passées, un papier peint ou un revêtement de sol usé par le temps, etc.

Pour distinguer la négligence du locataire des dommages liés à la vétusté, depuis le 1er juin 2016, le propriétaire et le locataire peuvent signer une grille de vétusté lors de la signature du bail. Dans les logements gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux), la grille se choisit parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif.

À noter : la grille de vétusté définit la durée de vie théorique des différents matériaux et équipements du logement. Un coefficient de réduction annuelle de la part incombant au locataire en cas de dégradation y est ainsi mentionné.

L’entretien régulier du logement

Dans une copropriété, les propriétaires sont responsables des réparations concernant :

• les parties communes (hall d’entrée, escaliers) ;
• les ascenseurs ;
• le local poubelle ;
• le système de sécurité ;
• la piscine, etc.

Pour un logement meublé, le propriétaire est aussi responsable des réparations concernant l’électroménager fourni au locataire (réfrigérateur, plaque de cuisson, lave-vaisselle, machine à laver, etc.).

Pour ces différents éléments, le locataire doit simplement s’occuper des réparations mineures.

Les réparations urgentes

Certaines dégradations du logement présentent des risques pour la santé ou la sécurité du locataire. Le coût des réparations d’urgence incombe au propriétaire. Toutefois, si le locataire ne parvient pas à contacter le propriétaire après deux tentatives, il est autorisé à contacter un artisan pour régler le problème au plus vite.

Les réparations urgentes concernent notamment les dégradations suivantes :

• une panne du système de chauffage en plein hiver ;
• une inondation du logement à cause d’un tuyau cassé ;
• un refoulement des égouts dans le logement ;
• une serrure défectueuse permettant à n’importe qui d’entrer dans le logement sans clé ;
• un risque de départ d’incendie ou d’électrocution imminent à cause d’un court-circuit dans les installations électriques ;
• une panne du réfrigérateur fourni au locataire par le propriétaire.

La responsabilité du propriétaire en cas de force majeure

Un cas de force majeure peut être causé par une tempête ou toute autre catastrophe naturelle. Les dégradations dans un logement causées par un cas de force majeure sont à la seule charge du propriétaire.

Comment porter plainte contre son locataire pour dégradation ?

Face à la dégradation volontaire d’un bien par son locataire, le propriétaire dispose de différents recours pour obliger le locataire à prendre ses responsabilités et à payer les travaux de réparations locatives.

La première chose à faire lors de l’état des lieux de sortie consiste à retenir 100 % du montant du dépôt de garantie. Il convient alors d’adresser au locataire une lettre explicative de la retenue effectuée sur sa caution. Le propriétaire peut joindre différentes photos pour justifier les dégradations observées dans le logement.

Envoyer une mise en demeure

Malheureusement, dans certains cas, le montant de la caution ne suffit pas à couvrir l’ensemble des réparations. Vous devez lui envoyer une mise en demeure détaillant les coûts complémentaires des travaux réalisés devant vous être remboursés. Pensez à joindre devis et factures à votre courrier et à l’envoyer en recommandé avec accusé de réception.

Bon à savoir : vous avez souscrit à une assurance loyers impayés ? Certains contrats couvrent également le propriétaire en cas de dégradations du logement. Contactez votre assureur pour connaître les démarches à suivre, spécifiques à votre contrat.

Faire appel à un conciliateur

Sans réponse de votre locataire suite à sa mise en demeure, vous pouvez faire appel à un conciliateur en justice ou la commission départementale de conciliation. Le locataire et le propriétaire sont alors convoqués pour régler la situation en présence d’un conciliateur et sans avoir recours à un juge.

Saisir le tribunal d’instance

Si le locataire ne se présente pas au rendez-vous de conciliation ou si aucun accord n’a été trouvé, le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance de la commune où le logement loué est situé. Pour cela, vous devrez faire une déclaration auprès du greffe de ce tribunal.

Si vous devez en arriver à la saisine du tribunal d’instance, nous vous conseillons d’assigner en justice votre locataire, mais également son garant. En effet, le remboursement des travaux de remise en état du logement lui incombe si le locataire ne peut pas le payer.

Qui est responsable des réparations suite à un cambriolage ?

Suite à un cambriolage, le locataire doit contacter son assurance habitation. Son assureur lui explique les démarches à suivre (celles-ci peuvent varier selon les contrats d’assurance habitation). L’intégralité des dégradations dans un logement suite à un cambriolage est rarement prise en charge par l’assurance du locataire, puisqu’une franchise est prévue dans la plupart des contrats au moment de l’indemnisation.