Location de vacances entre particuliers : quelles sont les règles à respecter ?

La location saisonnière offre aux propriétaires la possibilité de rentabiliser leur bien immobilier et aux vacanciers de profiter d'hébergements souvent plus spacieux et conviviaux que les hôtels traditionnels. Cependant, cette activité est encadrée par des règles précises qu'il est crucial de respecter pour éviter tout litige ou sanction.

Pour rappel, la location saisonnière entre particuliers, également appelée « meublé de tourisme », est régie par la signature d’un contrat entre le loueur et le vacancier. Ce document est à peu près semblable aux locations classiques à usage d’habitat, à quelques détails près. Voici tout ce qu’il y a à savoir sur la location de vacances entre particuliers.

Les obligations du loueur dans le cadre d’une location de vacances entre particuliers

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le proposer en location de vacances à des particuliers ? Vous devez en premier lieu effectuer des démarches auprès de la mairie ainsi que de votre centre des impôts. Celles-ci seront différentes selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Une fois ces procédures administratives effectuées, il faut rédiger un contrat de location. Il est possible de le faire par vos propres moyens ou de faire appel à un professionnel (agence immobilière par exemple). Ce document servira d’engagement pour les deux parties.

Avant de proposer le contrat de location aux vacanciers, le propriétaire doit leur remettre un document écrit, mentionnant :

• la situation du logement (avec la distance entre les commerces principaux) ;
• la description du logement (mobilier, équipements, type de logement, nombre de pièces, etc.) ;
• le numéro de déclaration de la mairie (pour les résidences secondaires) ;
• si vous êtes un loueur professionnel ou pas ;
• le prix de la location à la semaine.

Le contrat de location

Ce document est signé en deux exemplaires : un pour le loueur et l’autre pour le client. Il peut être signé entre particuliers ou de particulier à professionnel (agence immobilière qui assure la gestion du bien par exemple). Il doit comporter de nombreuses mentions obligatoires, comme :

• l’identité du loueur ou de son représentant ;
• le nom du client ;
• l’adresse du logement ;
• la classe du logement (le cas échéant) ;
• la durée de location (avec les dates d’entrée et de départ) ;
• le nombre d’occupants maximum autorisé ;
• la possibilité ou non d’héberger des animaux de compagnie ;
• le descriptif du bien (localisation, nombre de pièces, surface habitable, mobilier, équipements et services, etc.) ;
• le prix de la location et les conditions de paiement (avec acompte ou arrhes le cas échéant) ;
• le montant du dépôt de garantie (et son mode et délai de restitution) ;
• s’il y a intermédiaire et qu’il s’agit d’un professionnel, les conditions de sa rémunération doivent être explicitement mentionnées ;
• le montant prévisionnel de la taxe de séjour ;
• les conséquences en cas d’annulation ;
• l’assurance exigée par le client.

Attention, si la location est gérée par l’intermédiaire d’un professionnel, les sommes exigées comme arrhes, acomptes ou dépôt de garantie ne peuvent excéder 25 % du prix de la location. De même, pour toute réservation en ligne, la taxe de séjour est à régler via le site internet qui la reverse à la commune par la suite.

Bon à savoir : un client ne peut occuper un même logement de villégiature pendant plus de 90 jours consécutifs par année civile. Au-delà, il n’est pas possible de renouveler son contrat de location de vacances.

L’état des lieux

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés avec le loueur et en présence du client. Ils doivent être le plus précis possible. En cas de problème, le loueur doit procéder aux réparations sans délai afin de maintenir son logement en bon état pour les locataires suivants.

En cas d’annulation de la réservation

Le loueur peut annuler la réservation pour diverses raisons. Si rien n’est précisé dans le contrat à ce sujet et que le client a versé des arrhes, le loueur devra lui restituer le double du montant qui lui a été versé (le cas échéant). Si le loueur a reçu un acompte, il doit le restituer au locataire et lui verser une indemnisation au titre du préjudice moral subi.

Bon à savoir : si l’annulation est due à une force majeure, le loueur peut conserver les sommes perçues.

Les garanties demandées aux clients

Un loueur a la possibilité de demander plusieurs garanties à ses locataires, bien que ce ne soit pas obligatoire.

Le dépôt de garantie

Celui-ci peut être demandé à l’entrée dans les lieux, mais doit être restitué, selon les conditions indiquées dans le contrat, c’est-à-dire : à la sortie ou au plus tard dans les 3 mois. Le montant du dépôt de garantie peut être diminué à sa restitution pour couvrir les sommes de consommations d’eau ou d’énergie (si prévu au contrat) ainsi que les diverses réparations en cas de dégradations par le locataire (des justificatifs peuvent être demandés par ce dernier).

L’assurance

Le loueur peut exiger que ses locataires souscrivent une assurance « responsabilité civile spéciale villégiature ». Mais il peut aussi la prendre en charge lui-même.

Les droits et obligations du client dans le cadre d’une location de vacances

Tout locataire d’un bien de villégiature se doit de respecter à minima le contrat signé.

Nombre d’occupants et présence d’animaux de compagnie

Si un nombre maximal d’occupants est précisé contractuellement, au même titre que l’autorisation d’amener ses animaux de compagnie ou pas, le client doit s’y conformer. Dans le cas contraire, le loueur peut annuler la réservation ou demander le versement d’une compensation financière si cela est prévu au contrat.

L’assurance

Le loueur peut exiger une attestation de responsabilité civile spéciale villégiature. Celle-ci est parfois incluse dans le contrat d’assurance habitation. Dans le cas contraire, le client peut en demander une auprès de la compagnie d’assurance de son choix pour couvrir la période de la location. Sinon, il peut aussi demander un avenant à son contrat d’assurance habitation afin que figure la mention de la garantie de « responsabilité civile spéciale villégiature ».

L’utilisation du logement

L’utilisation du logement par le client doit être paisible et sans dégradation. Dans le cas contraire, il devra répondre des nuisances ou dégradations en question.

Le logement est non conforme

Si le locataire considère que le logement n’est pas conforme à la description, il doit en avertir le loueur et tenter de trouver un arrangement à l’amiable. D’autre part, il est en droit de demander un remboursement si la ou les non-conformités ne lui permettent pas de rester dans le logement.

Le client doit en informer le loueur par écrit et lui envoyer le courrier par recommandé avec accusé de réception. Il peut également porter plainte auprès de la direction départementale responsable de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu d’implantation du logement.

En cas d’annulation de la réservation

Le client peut annuler sa réservation. Dans ce cas, les mentions décrites dans le contrat sont à appliquer. Si rien n’est indiqué, le client ne peut prétendre à la restitution de ses arrhes et doit payer la totalité de la location, sauf si le bien a pu être reloué sur la période. Cela ne s’applique pas en cas de force majeure.