Transfert de prêt immobilier : tout savoir sur la portabilité

Chaque année, de nombreux Français recourent à un prêt immobilier pour financer l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Si, par la suite, l’emprunteur décide de vendre sa maison ou son appartement, qu’advient-il du crédit en cours de remboursement ? Le principe de portabilité permet de garder le prêt initialement contracté pour l’acquisition d’un nouveau bien, avec l’accord de la banque. Mais cette pratique est-elle encore possible à l’heure actuelle ? Fonctionnement, avantages, conditions, législation… Retrouvez toutes les informations à connaître sur le transfert de prêt immobilier.

Portabilité et transférabilité d’un prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

Ces deux termes sont souvent employés de manière interchangeable dans le langage courant.

Or, ils renvoient à des mécanismes tout à fait différents :

• La portabilité permet à un emprunteur de conserver son prêt existant lorsqu’il revend un bien immobilier pour en acheter un autre.
• La transférabilité consiste à transmettre le prêt au nouvel acheteur du logement. Le crédit est alors lié au bien, et non pas à la personne l’ayant contracté.

Attention, par conséquent, à ne pas confondre ces notions. Précision : cet article traite de la portabilité, c’est-à-dire le transfert du prêt vers une nouvelle propriété.

Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier pour une nouvelle acquisition ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, le principe de portabilité offre le choix de maintenir ou non les conditions du crédit existant lors de l’achat d’un nouveau bien, comme le taux et la durée. Cela signifie également que l’emprunteur n’a pas besoin de solder le prêt souscrit à l’époque ni d’en contracter un nouveau. Pas de remboursement par anticipation donc, et pas de changement de banque non plus !

Prenons un exemple : vous avez acheté une maison à 400 000 euros en 2015, à un taux intéressant et avec un bon profil emprunteur. Vous changez de région et décidez de vous séparer de votre logement actuel pour acquérir un appartement à 270 000 euros. Le capital restant dû peut servir à financer la nouvelle propriété, sans perdre le bénéfice du prêt accordé à l’origine.

Pourquoi conserver son crédit immobilier après vente : quels avantages ?

Le transfert de prêt immobilier procure plusieurs avantages :

• le maintien d’un taux d’intérêt plus bas que les taux du marché en cas d’évolution à la hausse depuis la signature du premier crédit ;
• la réalisation d’économies en évitant les dépenses associées à un nouveau prêt telles que les frais de dossier ;
• la préservation d’un bon profil emprunteur si la situation personnelle, professionnelle ou financière s’est fragilisée entre-temps ;
• la simplification des démarches et un gain de temps grâce à un crédit déjà en place ;
• l’absence de paiement des pénalités de remboursement anticipé éventuellement prévues au contrat.

Par ailleurs, conserver les conditions de son ancien crédit permet à l’emprunteur de bénéficier d’une stabilité financière appréciable. Cela s’avère particulièrement utile lorsqu’il doit anticiper des frais liés à sa nouvelle acquisition : travaux de rénovation, frais de notaire, déménagement, ou encore achat de mobilier.

Si la portabilité du prêt immobilier peut être très avantageuse dans un contexte de remontée des taux d’intérêts, elle ne constitue pas toujours la solution la plus rentable. Parfois, souscrire un nouveau crédit reste plus judicieux. D’autant plus qu’en réalité, transférer un emprunt d’un bien à un autre n’est pas si évident.

Comment savoir s’il est possible de réaffecter un prêt existant d’un bien à un autre ?

La possibilité de réutiliser son crédit immobilier pour financer un nouveau bien repose sur la présence d’une clause de portabilité dans le contrat de prêt. Cette clause n’est pas systématique : elle doit être négociée au moment de la signature du prêt initial, voire ajoutée après coup si la banque l’accepte.

Dans les faits, ce dispositif est peu répandu. En effet, beaucoup d’établissements bancaires ont progressivement cessé de le proposer. D’après la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), la clause optionnelle de portabilité des prêts ne figure plus dans les contrats depuis 2019.

La raison de ce renoncement ? L’anticipation de la hausse des taux d’intérêt, et donc la « moins-value générée par le maintien de prêts à des taux plus faibles que ceux du marché », précise indique UFC-Que Choisir. Voilà pourquoi de nombreux emprunteurs n’ont jamais entendu parler de cette faculté ou n’en trouvent pas trace dans leur offre de prêt.

Quelles sont les autres conditions à remplir pour bénéficier d’un transfert de prêt ?

Gardez en tête que même en présence de la clause de transfert, la banque n’est pas tenue de l’activer. L’établissement financier garde la main sur la validation de l’opération, et se réserve le droit de refuser la demande en fonction de la solvabilité de l’emprunteur ou des caractéristiques du nouveau projet immobilier.

De plus, il ne doit pas exister d’hypothèque sur le bien mis en vente. En effet, la garantie hypothécaire impose de solder le crédit existant, rendant la portabilité impossible.

Bon à savoir : il peut être nécessaire de souscrire une nouvelle assurance emprunteur, parfois à un tarif différent.

La clause de portabilité généralisée aux offres de prêts immobiliers : où en est la proposition de loi ?

Une proposition de loi a été déposée en mai 2024 pour rendre obligatoire la clause de portabilité dans toutes les offres de prêt immobilier. L’objectif des partisans du texte, dont fait partie la FNAIM : « agir contre le blocage du marché immobilier et simplifier les procédures ». La possibilité de réaffecter le crédit ne serait donc plus facultative, mais conditionnée par la volonté du propriétaire-vendeur.

Au-delà des inconvénients et risques liés à cet hypothétique article unique de loi, pointés par certains experts, la proposition reste en suspens. En effet, la dissolution de l’Assemblée nationale en juin 2024 a interrompu son examen. Pour l’heure, la clause de portabilité demeure donc optionnelle dans les contrats.

Quelles alternatives si le transfert de prêt n’est pas envisageable ?

Lorsque la portabilité du prêt n’est pas possible ou refusée par la banque, d’autres solutions peuvent être envisagées pour accompagner l’achat d’un nouveau bien immobilier :

• La renégociation de prêt : cette option consiste à discuter avec votre banque pour revoir les conditions du crédit existant, notamment si votre situation financière a évolué favorablement.
• Le rachat de crédit : il s’agit de faire reprendre votre prêt par un débiteur concurrent offrant de meilleures conditions d’emprunt.
• Le prêt relais : ce crédit temporaire est utile lorsque le bien à acheter doit être financé avant la vente de l’ancien. Il permet de disposer des fonds nécessaires en attendant de finaliser la revente.