Travaux en copropriété : que faire si vous ne pouvez pas les payer ?

Pour optimiser la consommation énergétique et favoriser une bonne isolation des logements, votre copropriété peut décider d’entamer de gros travaux de rénovation. Mais qui dit copropriété dit aussi partage des frais. Alors, comment faire si vous n’avez pas les moyens de payer les travaux votés par la copropriété ? On fait le tour de la question.

Qui prend la décision de faire des travaux dans la copropriété ?

Budget prévisionnel

Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel. Une fois qu’il a été approuvé, le syndic émet des appels de fonds. Chaque copropriétaire verse un montant appelé « provision » qui correspond à un quart du budget voté et qui est payable le premier jour de chaque trimestre ou selon la fréquence fixée en assemblée générale.

Si les travaux ne sont pas essentiels pour la copropriété et n’ont pas été votés en assemblée générale, vous pouvez refuser de les payer.

Attention, dans certains cas, l’assemblée générale peut autoriser le syndic à émettre des appels de fonds exceptionnels pour des travaux spécifiques.

Majorités selon le type de travaux

La majorité simple (copropriétaires présents ou représentés) est nécessaire pour les travaux :

• d’entretien des parties communes ;
• de maintien de l’immeuble en bon état ;
• d’accessibilité ;
• de suppression des vide-ordures ;
• concernant la sécurité ou la salubrité publique.

La majorité absolue (copropriétaires présents, représentés et absents) est requise pour les travaux :

• de transformation des équipements, d’ajout ou amélioration d’un élément ;
• d’économie d’énergie n’étant pas liés à l’entretien (par exemple, isolation thermique, système de chauffage, pose de robinets thermostatiques) ;
• de transformation du réseau de distribution électrique visant à alimenter les places de parking des véhicules électriques ;
• d’installation de compteurs d’eau ou d’énergie ou de répartiteurs ;
• d’installation ou changement d’antenne ou de réseau câblé ;
• de pose de gaines ou canalisations dans les parties communes ;
• de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement réglementaires.

Notez qu’un autre niveau de vote, celui de la double majorité, doit être atteint pour effectuer des travaux de surélévation ou de construction sur le bâtiment. Dans ce cas, la majorité de tous les copropriétaires détenant les deux tiers des voix.

Quelles possibilités existent pour faciliter le paiement des travaux réalisés dans la copropriété ?

Avant de démarrer le projet, il est impératif de définir les modalités de paiement des travaux afin d’éviter tout désaccord. D’ailleurs, le syndic doit établir un contrat clair avec la société réalisant les travaux.

Comme nous l’avons vu plus haut, chaque copropriétaire doit payer une partie des travaux. Il est possible que vous ne soyez pas le seul à avoir des difficultés financières et, si les travaux sont très coûteux, la copropriété peut opter pour un emprunt collectif. Ce type d’emprunt est généralement accordé à l’ensemble des copropriétaires (mais parfois seulement aux copropriétaires qui souhaitent le souscrire) et ses modalités doivent être soigneusement définies. L’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 encadre sa mise en œuvre.

Ainsi, il est conseillé d’éviter que les copropriétaires soient solidaires des dettes. En effet, en cas de mauvais payeur, les autres pourraient devoir payer pour lui. Le prêt doit donc bénéficier d’une caution.

L’emprunt collectif doit être soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale. S’il est approuvé, il est ensuite mis en place par le syndic de l’immeuble.

À qui vous adresser si vous ne pouvez pas payer les travaux ?

Informez le syndic de vos difficultés

Si les travaux sont approuvés lors de l’assemblée et que vous savez que vous ne serez pas en mesure de régler votre provision, vous devez contacter sans attendre le syndic. Privilégiez les courriers postaux ou les e-mails afin de garder une trace écrite. Dans votre courrier, détaillez honnêtement les raisons pour lesquelles vous rencontrez des difficultés financières. Le cas échéant, joignez tous les justificatifs dont vous disposez.

La transparence est de rigueur afin d’obtenir l’aide du syndic qui peut vous proposer des solutions comme un paiement échelonné. En outre, si vous ne réglez pas votre part, les autres copropriétaires seront impactés et devront être solidaires. Il vaut mieux clarifier la situation dès le début.

Important : si vous avez voté contre le lancement des travaux, si vous vous étiez abstenu de voter ou si vous n’étiez pas présent au moment de l’assemblée, vous avez le droit de payer votre part en 10 annuités du même montant (article 33 de la loi du 10 juillet 1965). Pour cela, transmettez votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le jour du versement du premier appel de fonds.

Adressez-vous à une association de copropriétaires

Il est possible que des associations de copropriétaires ou de copropriétés puissent vous aider, notamment à travers un plan de paiements échelonnés ou la réduction temporaire de vos charges.

L’association de copropriétaires est à distinguer du syndic. Il s’agit d’une association loi 1901 indépendante qui est financée par les adhérents copropriétaires et défend leurs intérêts.

Demandez l’aide du fonds de solidarité pour le logement

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) propose des prêts ou subventions départementaux pour aider les personnes rencontrant des difficultés pour payer les frais liés à leur logement, notamment les charges de copropriété. Les modalités d’obtention varient selon les départements.

Pour demander une aide du FSL, contactez une assistante sociale, par exemple via votre CAF. Elle évaluera votre situation et se chargera de la demande.

Risquez-vous des sanctions si vous ne payez pas ?

Le syndic doit avoir défini une procédure à suivre en cas de non-paiement et le protocole de recouvrement doit avoir été voté lors d’une assemblée.

La procédure en cas d’impayé peut donc varier d’une copropriété à l’autre. Cependant, en règle générale, si vous ne payez pas, le syndic de copropriété commencera par vous envoyer des relances et une mise en demeure. À partir de la mise en demeure, vous avez 30 jours pour payer et des intérêts de retard s’ajoutent à la somme que vous devez régler.

Ensuite, si vous ne versez toujours pas la somme due, le syndic peut engager une procédure judiciaire (impliquant elle aussi des coûts supplémentaires tels que les frais d’avocat).

Enfin, le syndic peut saisir les biens ou demander une vente forcée de votre logement afin de recouvrer les montants dus.

Important : les retards ou défauts de paiement peuvent affecter votre cote de crédit.