Revenus fonciers : comment les déclarer aux impôts en 2026 ?
Vous percevez des loyers chaque mois, et la période de déclaration d’impôt 2026 approche. Bonne nouvelle : déclarer ses revenus fonciers est moins compliqué qu’on ne le croit, à condition de comprendre les règles qui s’appliquent à votre situation. Car oui, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne.
Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?
Si vous louez un logement vide (non meublé), les loyers que vous encaissez entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, et depuis la généralisation du prélèvement à la source, ils font l’objet d’acomptes prélevés directement sur votre compte bancaire mensuellement ou trimestriellement.
Autrement dit, l’administration fiscale n’attend pas la fin de l’année pour récupérer sa part.
Le seuil des 15 000 € : une frontière qui change tout
La première question à se poser est simple : vos revenus fonciers annuels (charges non comprises) dépassent-ils 15 000 € ? La réponse détermine le régime fiscal auquel vous êtes soumis, et donc la façon dont vous allez déclarer.
Sous 15 000 € : le micro-foncier, simple et automatique
En dessous de ce seuil, vous basculez automatiquement dans le régime micro-foncier. Son avantage principal ? La simplicité. Vous n’avez pas à lister vos charges une par une : l’administration applique directement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus bruts.
Concrètement, vous déclarez uniquement le montant brut de vos loyers sans soustraire vos charges et le fisc calcule lui-même la base imposable après abattement.
Pour déterminer ce montant brut, le calcul se fait en deux temps :
- Additionnez les loyers encaissés, les éventuelles dépenses normalement à votre charge mais refacturées au locataire, ainsi que les subventions ou indemnités perçues.
- Soustrayez les charges locatives qui incombent au locataire.
La déclaration en elle-même est allégée : il suffit de reporter ce montant brut sur votre déclaration de revenus 2026 en ligne (ou sur le formulaire papier n°2042), sans joindre de justificatifs.
Un point important : dans ce régime, vous ne pouvez déduire ni vos travaux, ni vos charges réelles. Si ces dépenses sont importantes, le micro-foncier n’est pas forcément le plus avantageux.
Au-dessus de 15 000 € ou sur option : le régime réel
Dès que vos revenus fonciers franchissent le seuil de 15 000 €, vous passez obligatoirement au régime réel. Mais même en dessous, vous pouvez choisir d’y opter volontairement sachant que cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Au régime réel, votre revenu foncier imposable correspond à la différence entre vos recettes et l’ensemble de vos charges déductibles justifiées. Parmi les principales :
- frais de réparation et d’entretien ;
- travaux d’amélioration (rénovation énergétique notamment) ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- frais de gestion locative ;
- primes d’assurance (habitation, loyers impayés, assurance emprunteur…) ;
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères.
À noter : les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration le sont.
Et si vos charges dépassent vos recettes ?
C’est ce qu’on appelle un déficit foncier, et il peut jouer en votre faveur. La partie du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Si votre revenu global ne suffit pas à absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur les 6 années suivantes. La fraction liée aux intérêts d’emprunt, elle, est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un avantage supplémentaire existe pour les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation énergétique améliorant sensiblement la classe DPE du bien (passage d’une classe E, F ou G vers A, B, C ou D) : le plafond de déduction passe alors à 21 400 €, pour les dépenses payées entre 2023 et fin 2027, sur devis accepté depuis novembre 2022.
Déclaration d’impôt 2026 : comment déclarer vos revenus fonciers ?
La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale dispose d’un accès à internet et que vous êtes en mesure de la faire. Elle se fait sur votre espace personnel sur impots.gouv.fr.
Au régime réel, vous devrez détailler le calcul de votre revenu net foncier (via le formulaire n°2044 ou son équivalent en ligne). Au micro-foncier, un simple montant brut suffit dans votre déclaration principale.
